有財團早前向城規會申請，改劃西貢 WM 酒店旁、沙下一幅面積約 1.3 萬平方米的鄉村式發展用地為住宅（乙類）用地，擬興建 168 個住宅單位連會所，遭城規會拒絕，指改動會引致該處未能應付未來丁屋需求，財團遂提出司法覆核。
高院法官高浩文周三（21 日）裁定財團勝訴，指城規會評估丁屋潛在需求時，欠缺事實基礎，亦錯誤理解丁屋的申請資格。判詞指，即使是評估「潛在需求」，都要建基於真實的可能性，而非基於假設來推論，下令撤銷城規會決定，並指示城規會重新處理申請時，須考慮法庭裁決。
申改劃用地建住宅
城規會拒絕指影響丁屋發展
申請人為慧采有限公司及 Salechoice Properties Limited，由資深大律師陳景生，及大律師李以鴻、詹皓文代表；建議答辯人為城市規劃委員會，由資深大律師鮑進龍，及大律師苗祺昶代表。案件由高院法官高浩文審理，他以合併聆訊方式（rolled-up hearing）處理，即同時處理許可申請及正審。
判詞交代本案背景，指申請方在 2020 年向城規會提出，把西貢沙下一幅鄉村式發展用地，改劃成住宅用途，興建 168 個住宅單位連會所、停車場等設施。城規會轄下的「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會」（委員會）同年拒絕申請，原因包括更改土地用途，會導致該處不足以應付未來丁屋需求。
2023 年，申請方修訂方案，收窄土地改劃申請範圍，以預留土地興建 6 至 11 幢丁屋，惟委員會繼續以同樣理由拒絕。
有關土地 90 年代起
被劃為鄉村式發展地帶
判詞提到，涉案土地位於西貢沙下村，在西貢市中心以北約 0.5 公里，面積約 12,689 平方米。申請方擁有當中 83.2% 土地（10,559 平方米），政府則持有 1,995 平方米土地，另第三方持有 6 間丁屋。
相關用地近 9 成座落在鄉村式發展地帶，其中一個用途，是提供土地予村落擴建，如興建丁屋。但該範圍已空置逾 30 年，曾被用作停車場等短暫用途。
申請方：城規會錯估丁屋需求
判詞引述，申請方認為委員會在考慮其申請時，錯誤評估丁屋需求，形容委員會所指的「需求」，可說是「虛幻」（illusory）或近乎不存在，因為地政總署在 2013 年至 2023 年期間，從沒接獲在該幅土地興建丁屋的申請。
申請方又指，於 2020 至 2023 年與沙下村的原居民及原民代表緊密聯絡，得知沒有村民有意興建丁屋。而隨著 2047 年、地契「大限」臨近，原居民或會認為不值得再斥資建丁屋，因而可預計丁屋申請將大幅減少，甚至完全消失。
另外，針對委員會提出，有 12 名原居民在 2013 年前曾申請建丁屋，雖然後來因轉售土地而失效，但不排除他們未來會重新申請。申請方指，該 12 人已將土地賣予申請方，而持丁權的原居民，一生人只可獲批建丁屋一次，故質疑相關人士是否合資格再申請。
官：評估欠事實基礎
法官高浩文認為，聆訊的重要爭議之一，是該 12 名已出售土地的原居民，究竟未來是否仍有資格再申請興建丁屋。官指，丁屋政策訂明，原居民一生只有一次可獲批建丁屋的權利，而獲批的是興建丁屋的「許可」，而不是「興建丁屋」本身。
官又認為，該許可與計劃興建丁屋的土地掛勾，當原居民獲批許可，他可以選擇建丁屋、可選擇保留土地不建屋、亦可選擇轉售土地。一旦轉售土地，就意味放棄建丁屋的許可。
因此，委員會以上述理由拒絕改劃用地申請，是考慮了錯誤的事實。高浩文又指，即使其詮釋有錯，這 12 名已轉售土地的原居民，會否重新申請建丁屋，仍存在極大疑問。判詞指，即使是「潛在需求（potential demand）」，都要建基於真實的可能性，而非基於假設來推論，故認為委員會的估算，是欠缺事實基礎。
法官最終裁定申請方勝訴，下令撤銷城規會決定，及指示城規會須根據法庭裁決再重新考慮申請，訟費則另議。
HCAL640/2024