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法律101 | 甚麼是「逆權管有」?

法律101 | 甚麼是「逆權管有」?

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土地資源向來矜貴。如果一個土地因為各種原因,被丟空多年未被利用,也算是一種浪費。為了地盡其用,普通法就此發展了一套名為「逆權管有」(又稱「逆權侵佔」) 的原則。究竟需要符合甚麼條件?

「逆權管有」

「逆權管有」 (adverse possession) 的概念,與起訴時限息息相關。原理是,如果業主沒有在時限內起訴要求收回物業,趕走佔用人,佔用人就可以代替業主,合法獲得管有該地的權力。

(註:「土地」包括所有形式的物業,不局限於「一塊地」意義上的土地)

根據《時效條例》(第 347 章),如有關土地在業主中止管有後被他人佔用,業主如要收回土地,必須在物業被佔用起 12 年內提出訴訟;如果是政府土地,時限則是 60 年

另一方面,如果業主在時限沒有起訴要求收回土地,佔用人便可提出「逆權管有」申索,要求法庭頒令他有權管有該地,並終絕原有業主在該土地的權益。

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符合條件

提出「逆權管有」申索的佔用人,有責任證明以下事項:

  1. 連續地 (continuous) 佔用該土地 12 年 (私人土地) / 60 年 (政府土地)
    • 舉例,如果在佔用人霸佔土地的第4年,業主以工程為由將其趕離土地數個月,便有可能中斷了其佔用,即不是「連續」
  1. 對該土地有實質 (physical)、獨有 (exclusive) 及未經業主同意的管有
    • 例如以圍欄圍住土地、更改門鎖等,會是有效的證據;但暫時性的行為,例如晾曬衣物、定期維修水喉等,則難構成管有
  1. 意圖管有該土地
    • 舉例,如果佔用人會就土地使用事宜,事先徵求業主的同意,這很大可能顯示他沒有意圖管有該土地

每年香港在區域法院及高等法院均有不少「逆權管有」的申索。關於政府土地的申索則較為罕見,因為有關時限長達 60 年,成功申索的難度較高,但也不無先例。2013 年,一名老翁成功證明自己從約 1950 年起,逆權管有一間建於筲箕灣阿公岩官地上的石屋超過 60 年。律政司其後上訴失敗。在原審時,該名老翁已經年近 100 歲。

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