石硤尾大坑西邨將清拆重建，85 歲租戶指興建與管理該邨的「平民屋宇」，在提供相稱的替代住所之前就終止其租約，違反政策或政府指令，獲批司法覆核許可。案件周五（25 日）聆訊，高院法官高浩文即日裁定租戶敗訴，押後至 6 月底前頒判詞。
租戶一方指，「平屋」有義務在重建期間安置居民，因它不是一般的私人公司，具公共職能；另批評「平屋」的安置方案，不是按市價提供津貼，使他們不足以在外租屋，另若取補償，則會超出公屋資產上限，沒法申請公屋。而不論哪一方案，居民都被要求放棄將來就補償事宜申索，若法庭到那時才准提出司法覆核，做法是不公道。
「平屋」一方則指，重建若延誤會阻礙新單位供應，而不論租戶是否選擇回遷，都可獲補償；又批評申請方在重建決定後逾 2 年才提出覆核，屬逾時申請，但若就重建或涉工程延誤等而提司法覆核，現時則言之尚早，法庭均應予駁回。
申請人的兒子在聆訊後表示，將考慮提出上訴，但亦要待法官頒下判決理由再考慮，有留守在邨內的居民認為，判決不合理。「平屋」則歡迎裁決，指會繼續收回單位（見另稿）。大坑西邨發展及居民被收單位時序見內文表。
85 歲租戶申覆核
指家人早年向「平屋」購光民村小屋
司法覆核（法律 101 文章）申請人為 85 歲的梁亞端，她在 2024 年 9 月入稟，由資深⼤律師杜淦堃、大律師何卓衡和薛旨呈代表，庭上由杜負責陳詞。答辯人為香港平民屋宇有限公司，由資深大律師鮑進龍代表。
入稟狀提及本案背景，指 1952 年石硤尾大火後，政府選址興建一條村安置有關居民，即為後來的「光民村」。梁亞端的家族當年在該地段耕種，政府為此向其提供村內的一幢小屋，梁一家於 1953 年遷入，並在 1956 年以分期付款形式，向「平屋」購入小屋業權。
至 1961 年，政府擬在「光民村」一帶改建大坑西邨，並在 1964 年建成。「平屋」遂中止所有分期付款協議，包括梁的協議，並改以租約形式，與梁簽訂大坑西邨的單位租約。
入稟狀亦稱，「平屋」是 1952 年由政府成立的機構，旨在於石硤尾大火後向低收入人士提供住屋。而大坑西邨由「平屋」建立、擁有及管理。
租戶方：「平屋」具公共職能
有義務在重建期間安置居民
資深大狀杜淦堃指，本案不是一般的商業糾紛，稱理論上，地主是沒有義務在重建期間，向租戶提供支援，惟在「平屋」的歷史淵源下，它雖是私人公司，卻有為低收入人士提供居所的公共職能，與政府關係亦密切，例如直接使用政府公帑，亦牽涉在特首《施政報告》之中，提出「平屋」有義務在重建期間安置居民。
法官高浩文其後問，為何「合約性質協議」（contractural arrangement）不是「商業協議」（commercial arrangement）？杜回應指要視乎對象如何行使其功能、權力，以及其性質是甚麼，若涉公共元素或角色，便屬「公法」（public law）的範疇。
杜舉例指，政府嘗試透過聲明、《施政報告》，向公眾講述大坑西邨重建安排，此點凸顯政府的取態與平常有別，提出「平屋」是個公共機構（public body），而不是它聲稱的私人機構。
此外，杜指「平屋」方案衍生的住屋費，包括重置期間對租戶發放的津貼，會向市建局實報實銷，直接牽涉公帑運用，亦顯示「平屋」涉一定的公共職能。
租戶方質疑「平屋」安置方案
指津貼非按市價 不足付房租
杜其後轉就大坑西邨重建安置方案陳詞，質疑「平屋」分成幾個方案的決定是否正確。
根據入稟狀，「平屋」於 2023 年 6 月改變立場，現有租戶需符合資格才可在重建後回遷。合資格居民在重建期間，可選兩個安置方案。方案一是提供一次性租金津貼，在重建後可回遷至新落成項目的單位；方案二是領取一次性補償，永久遷出。另向不合資格者，提供特惠補償。
杜說，「平屋」聲稱是據「以人為本」的方針處理，例如提出在重建期間，向包括梁亞端的居民提供租金津貼，支援居民在重建期間所需，供他們在外面租屋。惟杜指，有關津貼並沒涵蓋工程延誤時，居民會有何保障或補償。
杜續指，有關津貼不是按市價提供，並不足以讓他們在外支付房租；而若居民接受一次性補償，則會超出公屋資產上限，令他們無法申請公屋。
杜指，現時輪候公屋需時約 5.5 年，「平屋」除了聲稱另有提供社工服務，如支援租戶處理體裇安置外，並沒其他幫助，另要如何才符合體裇安置的要求並不清晰。
租戶方指居民被要求放棄補償申訴
對於「平屋」一方質疑，申請人太早（指重建目前尚未至延誤階段），或太遲（指現距大坑西邨重建決定已逾 2 年）提出今次司法覆核，杜回應指，不論哪一個方案，居民都被要求簽署文件，聲明放棄向業主或政府就補償申訴。根據入稟狀，該段聲明如下：
本人不會以任何身分，向業主或香港特別行政區政府或任何政府部門或任何公共組織及機構或其他人士就任何因樓宇之退租而引致或有關的任何補償、特惠津貼或其他付款 ...提出任何申訴
杜提出，若太早提出挑戰一說成立，則意味申請人要在 4 至 5 年後，即 2029 年才可就能否回遷提出挑戰，如要居民承受此等不確定性，並不公道，而屆時也難說「平屋」會否就工程延誤繼續提供津貼，認為若「平屋」有意繼續提供，應早已有所說明。
至於就「平屋」一方指太遲提出覆核，杜說申請人不是有意耽誤，但她已屆 85 歲，亦因居民在接受租金津貼或一筆過賠償時，被要求簽署文件，聲明不會向業主或政府等，就退租引致的任何補償問題等申訴，又指若到回遷時才提出覆核才會太遲。
平屋方：租戶太早亦太遲提出覆核
代表「平屋」的資深大狀鮑進龍則指，大坑西邨重建一事早在 2021 年已確認，租戶並在 2023 年獲通知安置的安排，但呈請人卻在 2024 年才提出司法覆核，屬逾期申請。
鮑又指，在另一方面，呈請人亦屬太早申請，因重建會否延誤仍有不確定性，屆時「平屋」會提供甚麼補償仍未定斷。因此不論太早或太遲，法庭均應予駁回。
平屋方：重建可增單位供應
回遷與否都有津貼
鮑說，「平屋」抱持善意（good faith），為有需要人士提供房屋。而大坑西邨已有逾 60 年樓齡、沒電梯，對長者不便，重建可改善設施及增加單位供應，具公共利益；又指是次重建涉市建局「首置先導計劃」，若有延誤會窒礙 2,000 個單位供應，令公眾需等候更長時間。
鮑續指，不論租戶是否選擇回遷，他們都會獲得重置津貼。而租戶不全然是長者，有不同需要，故「平屋」安排了鄰舍輔導會提供社工服務。
鮑另提及，大坑西邨有大約 760 戶，相當於約 1,700人，選擇了回遷安置方案，現已遷出並等緊重建後回遷。而現時仍有約 13 戶居於大坑西邨未遷出。
平屋方：與市建局份屬私人機構或發展商
鮑又指，「平屋」一直是私人公司，而不是公共機構，亦不屬政府架構之內；並引述房屋局長稱，政府對「平屋」沒監管角色，政府也沒權設機制對其監管。
鮑續說，「平屋」和市建局屬私人機構或私人發展商，與公共機構合作，彼此是商業協議，雙方正商討有多少單位撥給市建局，有多少留給「平屋」，另由誰提供補償、誰是內部事務主要負責人，也仍在商討。他們因此受制於「私法」（private law）而不是「公法」。
法官高浩文聽取雙方陳詞後，表示需時考慮如何給指示，遂休庭約 10 分鐘。再開庭後，他指會駁回租戶的覆核，並將在 6 月底或之前頒下判詞。
平屋興訟收樓 民事案下月區院再訊
「平屋」和大坑西邨居民，在區域法院亦有就事件展開與收樓相關的民事訴訟，案件暫訂 5 月 9 日處理案件管理，正候本次司法覆核結果。
HCAL1600/2024