競爭事務委員會周二（14 日）入稟競爭事務審裁處，起訴美聯物業及旗下香港置業與 5 名高級管理層，涉嫌合謀定價，違反《競爭條例》。入稟狀指中原及利嘉閣亦涉事，惟競委會於記者會指中原協助調查，基於「寬待政策」而不予起訴。
入稟狀指，美聯集團與中原集團為競爭對手，而雙方的高級管理層於 2022 年 10 至 12 月數次開會，就一手樓代理佣金達成協議；該協議涉及將所有一手新盤成交的佣金定於 2% 或以上。四大代理分別發出內部通告，公布自 2023 年起跟隨相同協議。
8 名答辯人分別為美聯、港置等 3 間公司及集團副主席、董事總經理黃靜怡等 5 名高級管理層，競委會要求宣告他們違反《競爭條例》，下令支付罰款，並取消 5 人的董事資格。競委會指，若裁定違例，受影響買家可透過條例下的後續訴訟，向四間代理追討。
美聯：正就法律程序尋求法律意見
營運及財務狀況維持全面正常
在港交所上市的美聯周二傍晚發出公告，指高度重視事件，一向注重營運全面合規，並會極力辯護立場。公告指，保留在適當情況下對法律程序的不同方面提出挑戰的權利。
公告續指，正就法律程序尋求法律意見，將密切監察及就事件進展評估法律程序對集團的潛在影響，並將繼續探索最能保護公司持份者價值及維護其員工生計的所有行動途徑。目前，集團之業務營運及財務狀況維持全面正常。
地監局：嚴肅跟進
地產代理監管局回覆指，會嚴肅跟進事件，但現時不便就已進入法律程序之事評論。局方又指，《競爭條例》由競委會負責執行；《地產代理條例》則沒訂明地產代理所收佣金比率、金額或回佣。而局方過往已多番提醒及教育地產代理，其中 2023 年 1 月曾再向持牌人發信提醒地產代理，地產代理公司不得訂立任何協議或經協調做法，造成妨礙、限制或扭曲競爭的目的或效果，以免違反《競爭條例》中的「第一行為守則」。
當局另提醒地產代理公司，應自行決定其所收取的佣金率、向其客戶所提供的折扣、回贈及優惠；又或與客戶個別協商，而非採用或跟從行業內的所謂「劃一」或「標準」佣金率或以任何形式集體訂定的佣金率，否則亦或違《競爭條例》下的「第一行為守則」。
競委會入稟狀：
4 代理涉協議一手樓佣金
競委會的入稟狀指，《競爭條例》的「第一行為守則」，禁止市場參與者（無論是否競爭對手）訂立妨礙、限制或扭曲在香港的競爭的安排。
入稟狀續指，當地產代理成功銷售物業，地產發展商將向代理提供佣金。而地產代理則會向買家提供回贈（rebate）以吸引客戶，回贈比例越高越能吸引買家。本案中，4 間物業代理公司的協議，涉及就一手新盤的成交，將扣除回贈後的代理實收佣金，定在成交價的 2% 或以上。
入稟狀提及，美聯及港置於 2023 年 3 月 27 日再發內部通知，指已撤回至少 2％ 實收佣金的規定，重申沒有訂明實收佣金，但指假若向買家回贈達一定百分比時，須經由高層批核。
競委會要求，競爭事務審裁處宣告涉案公司及高層，違反《競爭條例》「第一行為守則」。
入稟狀：
要求取消 5 高層董事資格
入稟狀指，答辯人美聯集團副主席、董事總經理兼執行董事黃靜怡、美聯物業港島區董事李頌賢及中原代表的 K 先生，於 2022 年 10 月的地產代理監管局 25 周年誌慶上會面，隨後雙方代表再至少進行 5 次會議，商討涉案安排，討論收緊向買家提供回贈事宜。
及至同年 12 月 15 日的會議，雙方大致達到共識，同意把一手新盤的實收佣金，定在最少 2% 或以上。雖然黃靜怡並沒出席全數 5 次會議，只出席當中兩次，但美聯的代表每次會議都有出席，黃亦知悉會議內容。
入稟狀又指，黃與其他美聯的代表，曾在集團發出內部通知之前商討細節，又就草擬及發出通知提供指示，故黃對涉案合謀知情。
針對美聯物業董事、住宅部行政總裁（港澳）布少明，入稟狀指他出席了其中 3 次會議，與黃積極討論涉案合謀及內部通知。他亦按黃的指示，要求下屬準備內部通知的草稿。
而美聯物業港島區董事李頌賢，則出席全數 5 次會議，又在會後聯絡中原及利嘉閣，告知對方內部通知事宜。而美聯物業九龍及新界營運總監張子存，以及香港置業行政總裁馬泰陽，則分別出席了兩次及 3 次會議。
競委會確認中原助查
按政策「寬待」不予起訴
競委會周二下午召開記招，競委會主席陳家殷與數名高層出席，會上確認沒控告涉事中原集團。競委會指，調查後得悉美聯、中原雙方經多次會面後達成合謀協議（見下表），但暫沒有證據證明誰才是主謀。
競委會又指，中原屬本案中首名申請「寬待政策」者，調查上亦提供「重大協助」，故按政策予以「寬待」而不起訴。記者多次追問美聯有否作同樣申請或事件中取態，競委會均未正面回答。
根據「寬待政策」，首名符合兩類指定條件的合謀成員可予寬待，而不展開法律程序提告。競委會行政總監（法律事務）李錦亮確認，中原符合當中「第二類」的條件，即在競委會展開評估或調查後提供「重大協助」。
競委會又指據與中原簽訂的協議，中原須在調查及執法時，持續與競委會合作，而若美聯被競爭事務審裁處裁定罪成，中原亦要承認違反守則，讓受合謀定價影響的買家按《競爭條例》提出後續訴訟。
競委會：經媒體報道得悉事件展開調查
競委會調查組主管黃錦鴻、行政總監（行動）郭柏聰，於記者會上交代調查案情，指於 2023 年 1 月初，經媒體得悉 4 間地產代理商，即美聯和旗下香港置業，與中原和旗下利嘉閣，各自在相若時間、以相同字眼發出內部通告，指示旗下代理自 2023 年 1 月 1 日起，處理一手樓交易時，實收佣金須至少收取 2%。
競委會續指，經 11 個月的調查後，發現雙方於多次會面時，曾討論如何中止前線代理給予買家過高回佣，指實收佣金訂於 2%「符合市場水平」，並討論如何執行。
競委會：實收佣金應由公司自訂
如美聯等被裁違例 買家可追討
郭柏聰解釋，地產代理的實收佣金，會影響市民購買一手樓單位的價格；部分代理為了吸引買家，會提供「回佣」，即把部分佣金贈予買家，買家就能以較低價格購買一手樓。換言之，如將實收佣金限制於至少 2%，會減少代理「回佣」的金額，而買家就需支付較高金額。
競委會主席陳家殷指，實收佣金應是公司按市場自由訂定，惟本案中，美聯和中原為競爭對手，但業界合謀操控市場、限定實收佣金額度，涉「反競爭行為」。
競委會資深法律顧問（訴訟事務）李金濠則指，調查後未發現其他代理商有合謀行為。而若審裁處裁定美聯等違例，案發時曾循兩公司購買一手樓的買家，可向美聯等提出後續訴訟追討。
CTEA3/2023